Em Lisboa e arredores há milhares de varandas fechadas — muitas feitas há décadas, sem licença. Hoje a fiscalização é mais frequente e uma marquise ilegal pode complicar uma venda ou um crédito. Antes de pedir orçamentos, convém perceber o que a lei exige.
O que diz a lei
| Quem | O que é preciso | Base |
|---|---|---|
| Câmara municipal | Licença ou comunicação prévia, porque a obra altera a fachada e pode aumentar a área. Só fica isenta se o regulamento municipal a classificar como obra de escassa relevância urbanística. | RJUE (DL 555/99), arts. 4.º, 6.º e 6.º-A |
| Condomínio (prédios) | Autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio, porque a obra altera a linha arquitetónica. | Código Civil, art. 1422.º |
| Moradia isolada | Não há condomínio, mas continua a ser preciso controlo prévio da câmara se alterar a fachada ou a área. | RJUE |
As regras de pormenor (cor da caixilharia, tipo de vidro, se a obra de escassa relevância está isenta) variam de concelho para concelho. Confirme sempre no regulamento municipal ou nos serviços de urbanismo da sua câmara antes de avançar.
Passo a passo para fechar a varanda legalmente
- Consulte o regulamento municipal e veja se o prédio já tem outras marquises licenciadas — se existir um modelo aprovado, o processo é mais simples.
- Leve o assunto à assembleia de condóminos e obtenha a aprovação por dois terços, registada em ata.
- Peça a um técnico (arquiteto ou engenheiro) o projeto e a submissão à câmara, quando necessária.
- Peça orçamentos a empresas de caixilharia com o mesmo material e cor das marquises existentes, se houver.
- Guarde a licença, a ata e a fatura: vão ser pedidos numa venda ou num crédito à habitação.
Quanto custa fechar uma varanda
Valores indicativos para a Grande Lisboa, com instalação e IVA. Não incluem projeto nem taxas municipais, que variam por concelho.
| Solução | Preço por m² | Varanda de 6 m (exemplo) |
|---|---|---|
| Alumínio sem corte térmico + vidro duplo | 150–200 € | ≈ 1 800 € |
| PVC + vidro duplo | 200–275 € | ≈ 2 500 € |
| Alumínio com corte térmico + vidro duplo | 250–350 € | ≈ 3 000 € |
| Cortinas de vidro (sem caixilho) | 200–400 € | 2 400–3 600 € |
Para usar a varanda fechada como divisão no inverno, escolha alumínio com corte térmico ou PVC e vidro duplo. Veja os preços de caixilharia em portas de varanda e estores e o guia sobre cortinas de vidro.
E se a marquise já existe e não tem licença?
Pode pedir a legalização à câmara, com projeto de um técnico e, num prédio, com a autorização do condomínio. Nem sempre é possível — depende do plano municipal e do aspeto da fachada. Uma marquise ilegal pode levar a contraordenação e ordem de demolição, e o condomínio ou um vizinho pode pedir judicialmente a reposição da fachada.
Perguntas frequentes
Preciso de licença para fechar a varanda?
Em regra sim. Fechar a varanda altera a fachada e por isso está sujeito a controlo prévio da câmara (licença ou comunicação prévia), salvo se o regulamento do seu município a considerar obra de escassa relevância urbanística.
Que maioria do condomínio é precisa para fazer uma marquise?
Dois terços do valor total do prédio, em assembleia de condóminos e antes da obra (Código Civil, art. 1422.º). Sem essa autorização, o condomínio pode exigir a demolição.
Quanto custa fechar uma varanda?
Entre 150 e 350 €/m² em alumínio ou PVC com vidro duplo, com instalação e IVA. Uma varanda de 6 m fica tipicamente entre 1 800 e 3 000 €, sem contar projeto e taxas.
As cortinas de vidro também precisam de licença?
Muitas câmaras tratam-nas como fecho de varanda, porque também alteram o aspeto da fachada. Confirme no seu município e peça sempre a autorização do condomínio.